공사중단 장기방치 건축물의 정비 등을 위한 정비기본계획

□ 부동산 경기침체가 장기화되면서 시행사 부도 및 자금 부족 등으로 공사 중단된 건물이 장기간 방치되어 주거안전ㆍ도시미관에 악영향 초래

ㅇ 복잡한 권리관계 등으로 자발적인 해결이 어려운 현실적 여건을 고려하여 국가 차원에서 체계적인 정비 필요성 증가

□ 공사중단 장기방치 건축물의 효율적 정비를 위한 법적 근거*가 마련됨에 따라 정부는 실태조사를 실시하고 정비사업의 방향과 원칙을 제시하여 단계적ㆍ체계적으로 정비를 추진하고자 함

* 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」'13.5.22 제정, ‘14.5.23 시행

ㅇ 또한 국가ㆍ지자체ㆍ이해관계자ㆍ사업시행자 등 관련기관의 역할을 제시하고 제도개선 및 재정지원 방향 등을 구체화함으로써 정비사업을 활성화 하고자 함

□ 계획의 성격

ㅇ (법정계획) 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」제5조에 따라 국토교통부장관이 실태조사 결과를 토대로 2년마다 수립하는 기본계획

ㅇ (기본계획) 각 시ㆍ도에서 공사중단 건축물에 대한 정비여부 및 정비방법을 결정하는데 개략적인 기준 제시

□ 계획의 범위

ㅇ (시간적 범위) 최초 수립시점은 2016년, 2년마다 타당성 검토 및 반영 필요

ㅇ (공간적 범위) 전국 공사중단 방치건축물 대상

□ (총괄) '15.10월 지자체 전수조사 결과 430곳이 접수되었으나, 이 중 43개 현장이 자체 공사재개ㆍ철거되었으며, 총 387개 현장이 공사가 중단된 채 방치되는 실정임

ㅇ 지역별로 강원 63곳(16%), 충남 56곳(14%), 경기 52곳(13%)의 순으로 나타나며 전국 각지에 산재되어 있음

□ (기간별 현황) 방치기간이 15년 초과인 건축물이 137곳(35%)으로 가장 많고, 방치기간이 10년 초과하는 건축물은 전체의62%를 차지

□ (용도별 현황) 공동주택 121곳(31%), 판매시설 99곳(26%), 숙박시설 67곳(17%)이 다수를 차지함

ㅇ 기타 종교, 의료, 교육연구, 공업, 노인요양 등 특수 용도로 건축허가 받은 현장도 전체의 14%를 차지

□ (규모별 현황) 연면적 1만㎡초과 5만㎡이하 현장이 117곳(30%)으로 가장 많고, 1천㎡ ～5천㎡ 이하, 5천㎡～ 1만㎡ 이하 순으로 나타남

ㅇ 연면적 1천㎡이하의 소규모 건축물은 건축법상 안전관리예치금 대상 건축물이 아니므로 허가권자의 철저한 관리가 필요

□ (중단 원인별 현황) 중단의 직접적인 원인으로 자금부족(177곳) 및 부도(157곳)로 인한 사유가 87%, 소송 및 분쟁도 13%를 차지

□ (안전상태 현황)

ㅇ (본 구조물) 주기적인 안전점검을 요하는 D등급과 정밀안전점검 및 즉각적인 조치를 요하는 E등급 건축물이 19%임

- 지역별로 D등급과 E등급 건축물이 많은 지역은 강원(22곳), 충남(11곳), 경기(10곳) 순으로 나타남

ㅇ (가설구조물) 본구조물을 제외한 가설구조물 및 주변 환경에 대한 안전상태 평가결과 전체의 29%가 D 등급 이하임

- 가설구조물 및 대지현황이 D등급과 E등급이 많은 지역은 강원(29곳), 경기(16곳), 충북(15곳) 순으로 나타남

□ 공사 중단 방치기간 장기화

ㅇ 부도 및 자금 부족 등의 문제로 공사 중단 이후 공사재개를 위한 별도의 조치가 이루어지지 않는 경우 방치 기간이 장기화되는 경향을 보임

□ 토지와 건축물의 소유권 분리로 권리관계 해결 어려움 심화

ㅇ 토지주와 건축주가 다른 건축물이 다수를 차지하며, 권리 및 이윤 분배 등에 대한 이견으로 공사 재개가 더욱 어려운 상황

- 특히, 공사중단으로 건축물 및 토지의 정상적인 사용에 제한을 받으나 이를 고려한 가치산정에는 이해관계자 모두 소극적임

□ 정기적이고 체계적인 안전관리 시스템 필요

ㅇ 그간 공사중단 건축물에 대한 관리는 지자체별로 상이하였으며, 공사중단 건축물 전체를 대상으로 하는 전문적인 점검매뉴얼 및 안전등급 평가는 부재하였음

* 「재난 및 안전관리기본법」에 따라 지자체장이 특정관리대상시설로 지정한 경우 특정관리대상시설 안전등급 평가매뉴얼에 따른 점검 가능

- 주기적인 안전점검이 필요한 D 등급 이하의 구조물 현장(19%) 및 가설구조물 등(29%)에 대한 즉각적인 안전조치 및 지속적인 피드백 시스템 필요

□ 지역별 실효성 있는 정비계획 수립 필요

ㅇ 강원, 충남, 경기 등의 경우 공사중단 현장 수 및 안전등급이 낮은(D, E) 현장 수가 많아 시ㆍ도별 여건에 따라 우선순위를 정하고 단계적으로 관리할 수 있는 계획이 필요

□ ‘안전한 생활환경 조성과 건축자원의 효울적 활용’ 을 위하여 3가지 목표를 4가지 전략으로 추진

[1] 정부·지자체·민간부문간 협업

□ (정부의 역할) 공사중단 방치건축물에 대한 전국적 실태조사 시스템 구축, 안전조치 및 정비현황에 대한 종합 관리

ㅇ 공사중단 건축물의 정비를 위한 개략적인 기준을 제시, 관련 제도개선, 금융지원 수단 발굴 등 다양한 정책수단 발굴

□ (지방자치단체의 역할) 각 시·도 소관 공사중단 건축물별 현황에 따라 안전조치, 건축기준 특례 적용, 이해관계자 분쟁 조정 등 다양한 정비방안 적용 추진

ㅇ 시·군·구는 시·도 정비계획 수립을 위한 기초자료 현황 파악 및 정비방향에 대한 의견을 제출하고 정비 추진 시 적극 협조

□ (건축주 등 이해관계자의 역할) 구조물 및 주변환경에 대한 철저한 안전관리, 이해관계자간 단일 채권단 구성 및 통일된 의견 개진 등 자발적 정비방안 강구

□ (위탁사업자 및 사업대행자의 역할) 다양한 정비모델을 개발 및 제안, 건축물별 합리적인 사업계획 수립으로 정비사업 가치를 증진시키고 지역의 경제 및 복지환경 증진에 기여

□ (정비지원기구의 역할) 공사중단 건축물 실태조사 관리, 각 시·도별 정비계획 수립시 컨설팅 지원, 정부 선도사업 추진 등지역 정비역량 향상 지원 　 [2] 개별 건축물별 맞춤형 정비모델 정립

□ (선도사업 추진) 국가는 정비가 시급하거나 정비시 파급효과가 높은 현장을 선도사업으로 지정하여 중단원인, 개발 여건 등을 고려한 다양한 정비방식을 시도하고 성공모델을 확산

□ (시·도 컨설팅 지원) 국가는 정비지원기구를 지정·운영하여 방치건축물 현황 및 정비사례 등에 대한 정보를 축적하고 시·도별 정비계획 수립시 컨설팅 지원

ㅇ 지자체 및 민간사업자 등에 정기 설명회 개최 및 가이드라인 제공 등을 개최하여 정비사업에 대한 교육 및 홍보 추진 등 　 [3] 복합적인 정책수단 활용

□ (건축기준 특례부여) 정비가 시급하나 개발여건이 나쁜 경우 정비추진을 위하여 건축물 용도 적용 유연화, 용적률 등의 건축기준을 완화 적용

□ (금융기법 도입)

ㅇ 효과적인 사업수행을 위하여 사업비의 일부에 대한 주택도시기금 지원방안 검토 등

ㅇ 이해관계자와 지분 공유, 민간 사업자 참여 등 사업비 절감을 위한 다양한 금융기법 발굴

□ (타 정책과 연계) 도시재생사업, 행복주택 등 정비사업과 연계가능한 다양한 중앙부처 사업을 발굴하여 방치건축물이 정비사업과 시너지 효과를 낼 수 있도록 추진

□ (분쟁조정 기능 강화) 복잡한 권리관계의 경우 분쟁조정위원회 결과를 "재판상 화해" 등과 같은 실질적인 법적인 효력을 가질 수 있도록 별도 체계 마련 필요

□ (제도개선) 조속한 사업추진을 위한 지속적 제도 정비

ㅇ (가치평가기준 개선) 정상적인 토지 및 건물 사용을 염두해 둔 가치평가기준 적용시 과다보상 및 사업성 부족 등의 문제를 해결할 수 있도록 방치건축물 평가 기준 마련 등

ㅇ (사업절차 간소화) 공공기관이 위탁사업 등을 수행시 예비타당성 조사 배제 등 절차 간소화를 위해 관계기관과 협의 추진 　 [4] 정비사업의 선순환 구조 마련

□ (시·도별 정비기금 조성) 정비계획의 수립 단위를 시·도로 구성하고 정비사업을 통해 조성된 잉여금을 적립하여 사업성이 낮은 타 사업에 활용

□ 각 시·도에서는 해당 지역의 공사중단 방치건축물 현황을 기초로 지역 여건에 맞춘 정비목표와 기본방향을 설정하여 공사중단 건축물별로 다음 내용을 포함하여 정비계획을 수립하여야 함

ㅇ 정비계획 수립권자가 필요하다고 인정하는 사항은 추가 가능

□ 정비계획 주요내용 (「방치건축물정비법」제6조) 　① 정비계획의 목표 및 기본방향 　② 도시기본계획 등 관련계획의 연계성 검토 　③ 공사중단 건축물의 현황 　④ 정비사업의 기간 　⑤ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법 결정기준 　⑥ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법 　⑦ 공사중단 건축물 등의 취득 　⑧ 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지 활용계획 　⑨ 공사중단 건축물 정비사업 완료 후 건축물의 매각계획 　⑩ 건축주 및 이해관계자에 대한 보상 및 채무 변제계획 　⑪ 정비사업을 위한 재원조달 계획

□ 국가 및 지자체는 다양한 정비방법 중 건축주·이해관계자 등이 자발적으로 공사재개 및 안전조치를 할 수 있도록 지원하는 것을 우선적으로 추진

□ 장기방치 건축물에 대한 철저한 현황조사를 바탕으로 필요한 조치를 적절히 하여 도시 안전사고를 사전에 차단

□ 공사중단 건축물을 재활용할 경우 되도록 지역내 창조적 경제·문화 공간으로 전환시키는 방향을 모색

□ 정비사업으로 인한 잉여수익금은 사업성이 부족한 타 정비사업에 환원하여 사업성이 부족한 정비사업도 정비 추진

□ (목표) 정비계획은 도시의 안전성 및 미관 등을 증진시키기 위하여 시·도별 비전 및 목표를 세우고 정비여부 및 정비우선순위를 판단 가능하도록 함

□ (주요 고려사항)

ㅇ (관련계획) 정비계획은 도시기본계획, 기반시설계획, 주택종합계획, 도시·주거환경정비기본계획, 도시재생전략계획 등을 참고하여 지역생활환경 증진에 시너지 효과를 내도록 함

ㅇ (건축물 현황) 대상 건축물의 현황, 사업성, 지자체 역량 및 재정상황 등을 충분히 고려하여 수립하도록 함

ㅇ (타 연계사업) 정비계획은 국가의 각종 타 지원사업, 건축 규제 완화 가능성, 재원조달계획 등 다양한 지원 사항을 종합적으로 고려하여 수립

□ (역할분담) 정비계획 수립시 시·도지사 및 시·군·구의 역할분담을 명확히 하고 상호협력을 통해 수립하며

ㅇ 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시·주택 관계부서 및 기획·예산부서 등과 긴밀한 협의를 통해 수립

□ (수립기간) 정비계획은 정비기본계획을 통보받은 경우 지체 없이 준비하며 가급적 '17년 내 수립 완료

□ (절차) 건축주·이해관계자 등에 사업설명회 개최하고 시장·군수·구청장과 협의 및 지방의회 의견을 듣고, 해당 지방자치단체의 건축위원회 심의를 거쳐 확정

□ (변경) 정비계획의 변경은 수립과 동일한 절차를 거치며, 정비계획 변경을 최소화하기 위하여 계획 수립시 정비기간, 정비방법, 토지 이용계획 등에 대한 다양한 상황을 고려하여 수립

[1] 정비방법 분류

ㅇ (철거·행정대집행) 장기간 방치되어 건축물의 잔존가치가 거의 상실되고, 안전사고 발생 우려 및 도시미관 저해 등이 심각하여 철거가 불가피하다고 판단하는 경우

ㅇ (철거 후 토지비축) 공정률이 낮아 철거정비 후 매각하더라도 손실을 보지 않는 경우, 정비시점에서 사업성은 다소 부족하지만 비축토지로서의 가치가 있을 것으로 예상되는 경우

ㅇ (취득 후 공사재개·신축) 시장상황, 개발여건, 주변환경, 건축기준 완화 등을 종합 고려하여 사업성 개선이 가능한 경우 협의 또는 수용으로 취득 및 공사재개 가능

- (공사재개) 방치건축물 구조물이 양호하고 공정률이 많이 진행된 경우, 경매 등에서 낙찰가가 현저하게 낮아져 사업성이 개선된 경우 등

- (신축) 기존건축물 용도로 정비시 수익성이 현저히 낮으며, 용도 변경하여 신축하는 경우 철거비용 등을 포함하더라도 사업성이 개선되는 경우

ㅇ (공사비 보조·융자) 권리관계가 단순하여 채권정리가 용이한 경우, 건축주의 공사재개 의지가 있으나 자금이 부족한 경우 등은 해당 지자체에서 조성한 정비기금 등을 활용하여 정비 ㅇ (분쟁 조정) 건축주 등 이해관계자의 권리관계 및 민원 등으로 분쟁이 발생한 경우 시·도지사*가 분쟁조정을 주선하여 자력 개발 하도록 유도

* 시·도지사는 ‘건축분쟁전문위원회(「건축법」 제88조 제1항)’에 위임 가능

ㅇ (안전조치) 공사재개, 철거 등의 정비가 당장 곤란한 경우는 현장점검을 통해서 안전펜스 및 안내판 설치, 가설시설물 정비 등 최소한의 안전조치 필요 　 [2] 정비주체 분류

ㅇ (시·도지사) 정비사업의 계획·관리를 총괄하며 철거명령·분쟁조정·안전조치 명령 등의 행정조치 및 현장 철거·공사재개·신축 등 직접 추진 가능

ㅇ (위탁사업자 및 사업대행자) 시·도지사가 정비사업을 직접 수행할 수 있는 재정·인적 여건이 충분하지 않은 경우 위탁사업자 또는 사업대행자*를 지정하여 정비사업 시행 가능

* 한국토지주택공사, 지방공사, 한국토지주택공사 및 지방공사가 50%이상 출자한 법인

ㅇ (건축주·이해관계자) 조속한 정비가 이뤄질 수 있도록 지자체의 정비계획 수립 및 정비방법 결정에 적극적으로 협조하고 안전사고 예방을 위해 현장조치 시행

□ 지자체는 해당 공사중단 방치건축물 정비 사업의 시급성 및 파급효과, 사업성, 시·군·구 추진의지, 이해관계자 추진의지 및 사업의 용이성 등을 종합적으로 고려하도록 함

□ 지자체는 정비기본계획에서 제공하는 지표를 정비여부 및 우선순위 결정기준으로 활용 가능하며

ㅇ 지역고유의 특성 및 지방자치단체 여건을 고려하여 평가분야, 세부 평가항목 및 점수 등을 추가 또는 조정 가능함

□ 국가의 재정지원

ㅇ 국가는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 예산을 안정적으로 지원할 수 있는 방안을 마련할 필요

ㅇ 국가는 선도사업 추진을 위한 사업계획 수립비용을 부담하고 효과적인 사업추진을 위하여 주택도시기금 등을 지원 방안을 검토할 계획

ㅇ 각 부처의 재정지원 사업 중 정비사업과 연계가 가능한 다양한 사업들을 지역에 우선 지원하도록 배려하고, 부처별 분산투자에 따른 비효율 해소

□ 지방자치단체의 재정지원

ㅇ 각 시·도지사는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 공사중단 건축물 정비기금을 설치하여야 하며, 공사중단 건축물에 활용할 수 있는 추가재원을 발굴하도록 노력할 필요